Procedura przyznania kredytu mieszkaniowego

Home / Kredyty / Kredyty- mieszkaniowe / Procedura przyznania kredytu mieszkaniowego

Procedura przyznania kredytu mieszkaniowego

  • wyślij na Facebook
  • wyślij na Digg
  • wyślij na Twiter
  • wyślij na Stumble
  • wyślij na Blogger
  • wyślij na Wykop

Klient, który zgłasza się do banku z chęcią zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego często jest nieświadomy tego, z jak długim procesem będzie miał do czynienia. Przychodzi pełny wiary, iż kredyt otrzyma właściwie od zaraz, nie spotkają go żadne problemy i wszystko pójdzie po jego myśli. Oczywiście może tak być, jednak bardzo często owa idealna wizja boleśnie zderza się z rzeczywistością. Warto wiedzieć wcześniej na co się piszemy. Jak wygląda proces przyznania kredytu mieszkaniowego? W jaki sposób przygotować się do każdego etapu?

Zanim złożysz wniosek o kredyt mieszkaniowy...

Bardzo często klient w przypływie emocji szuka w pierwszej kolejności wymarzonego mieszkania, a dopiero później zastanawia się nad możliwością zaciągnięcia kredytu na daną nieruchomość. Jest to niestety częsty błąd, ponieważ nierzadko taki tok rozumowania zmusza nas do obniżenia poprzeczki, przez co zaczynamy całą procedurę od niepotrzebnego rozczarowania. Pierwszym krokiem jaki powinniśmy podjąć jest oszacowanie swojej zdolności kredytowej, na podstawie której można poszukiwać mieszkania, które będzie w zasięgu naszych zdolności finansowych. Generalnie za zdolność kredytową można uważać różnicę między przychodem a istniejącymi zobowiązaniami, jednakże jest to duże uproszczenie. Oprócz finansów ważny jest równie okres kredytowania i wartość nieruchomości. Jak obliczyć swoją zdolność kredytową? W pierwszej kolejności można posiłkować się prostymi internetowymi kalkulatorami, które może nie są dokładne, ale z pewnością oszacują kwotę, która może być dla nas dostępna. Bardziej dokładną metodą z pewnością jest wizyta u profesjonalnego doradcy finansowego, który weźmie pod uwagę inne nie mniej istotne czynniki, które kalkulator ominął, np. wiek kredytobiorcy czy zawód. Wciąż jednak należy mieć na uwadze to, że banki nie prowadzają oceny zdolności kredytowej według tych samych schematów- różne banki skupiają się na różnych cechach, więc same warunki mogą być inne. Najlepszym sposobem w rezultacie jest wizyta w banku i przeprowadzenie wstępnej rozmowy z pracownikiem. Z pewnością zaproponuje on darmową ocenę zdolności kredytowej na podstawie dokumentów świadczących o dochodach, która będzie przeprowadzona pod kątem konkretnych wymagań stosowanych przez dany bank. Dopiero poznanie swojej zdolności kredytowej, nawet tylko jej oszacowanie, pozwala rozpocząć poszukiwanie nieruchomości, która będzie w pełni odpowiadała naszej wydolności finansowej.

Aby samodzielnie obliczyć swoją zdolność kredytową skorzystaj z naszego kalkulatora- wypełnij formularz.

Procedura udzielenia kredytu mieszkaniowego

Należy uzbroić się w cierpliwość, ponieważ procedura udzielenia kredytu mieszkaniowego należy do najdłuższych wśród wszystkich produktów bankowych. Pewne wymagania, dokumenty i kroki mogą różnić się w zależności od wybranej oferty, jednakże można wyszczególnić pewne elementy stałe, które trzeba przejść w przypadku zaciągania kredytu w jakimkolwiek banku. Są to:

    dom na kredycie
  • wnioskowanie o udzielenie kredytu i dostarczenie wymaganej dokumentacji,
  • analiza banku i otrzymanie decyzji kredytowej,
  • spełnienie warunków zawartych w decyzji kredytowej i podpisanie umowy,
  • uruchomienie kredytu.
Proste, prawda? Niestety na te cztery kroki składa się wiele małych "kroczków", które oznaczają różne wymagania wyznaczone przez banki- doręczenie dodatkowych dokumentów, inspekcje, kontrole, wizyty w sądzie, u notariusza... każdy przyszły kredytobiorca musi przez to przejść. Ile trwa procedura udzielenia kredytu?Wiele zależy od sprawności nie tylko klienta, ale również samego banku oraz osób trzecich (sprzedawcy nieruchomości, dewelopera, pracowników sądu, notariusza), dlatego też należy przeznaczyć na wszystkie formalności stosunkowo dużo czasu. Czyli ile? Dwa miesiące są absolutnym minimum, a za optymalny okres uważa się 3-4 miesiące.

Złożenie wniosku o kredyt i dostarczenie wymaganej dokumentacji

Pierwszym etapem ubiegania się o kredyt jest złożenie wniosku o udzielenie kredytu. Ma on najczęściej postać formularza ze szczegółowymi pytaniami odnośnie kredytobiorcy i przedmiotu kredytowania. Jakie pytania może zadać nam bank?

  • pytania dotyczące wnioskodawcy/wnioskodawców- dane osobowe, stan cywilny, stosunek majątkowy z małżonkiem, status mieszkaniowy, wykształcenie;
  • pytania dotyczące źródła i wysokości dochodów- średni miesięczny przychód netto ze wszystkich źródeł dochodu, nazwa pracodawcy/przedsiębiorcy, okres zatrudnienia, forma opodatkowania;
  • pytania dotyczące zobowiązań- wysokość zadłużenia z tytuły rat, pożyczek i kredytów, przyznane limity na karcie kredytowej i kredytów odnawialnych na rachunku, wysokość miesięcznych kosztów utrzymania gospodarstwa domowego;
  • pytania dotyczące przeznaczenia środków- cel nabycia nieruchomości, plan inwestycyjny;
  • pytania dotyczące kredytu oraz przedmiotu kredytowania- kwota, okres kredytowania, dokładna lokalizacja nieruchomości, informacje dotyczące księgi wieczystej oraz właściciela nieruchomości/dewelopera;
  • pytania dotyczące innych produktów w danym banku- posiadanie konta bankowego, utrzymywanie karty kredytowej, lokaty bankowej, itp.

Do ilu banków złożyć wniosek? Warto złożyć kilka wniosków, ponieważ łatwiej jest porównać oferty pod względem konkretnych warunków jakie zaproponowały nam banki. Teoretycznie klient nie ma żadnych ograniczeń co do liczby złożonych wniosków, ale nie oznacza to też wnioskowania w każdej znanej nam placówce. Jest to nie tylko strata czasu naszego i pracowników banków, ale także informacja dla samego banku, który może podejrzewać kłopoty klienta w znalezieniu takiej instytucji, która zgodziłaby się udzielić kredyt. Jaka liczba jest w takim razie optymalna? Polecamy posiłkować się zasadą wyznawaną przez samych doradców bankowych, którzy wybierają trzy najkorzystniejsze oferty kredytu. Jest to liczba w zupełności wystarczająca do podjęcia decyzji, a jednocześnie nie daje ona sygnałów innym o naszej desperacji.

TOP 3 najlepsze oferty kredytów mieszkaniowych:

Open Finance
  • Bezpłatnie porównamy oferty 14 banków.
  • Kilka oferta kredytów na jednym spotkaniu.
  • Bezpłatne pośrednictwo kredytowe.
Expander
  • Bezpłatne przedstawienie ofert wielu banków.
  • Długi okres spłaty kredytu nawet 35 lat.
  • Możliwość finansowania różnych celów mieszkaniowych.
Home Broker
  • Bezpłatne oferty mieszkań.
  • Indywidualne dobrane oferty sprzedażowe.
  • Największy zbiór mieszkań.
Bank Millennium
  • Kredyt nawet do 85% wartości nieruchomości.
  • Marże niższe nawet o 0,5%*
  • Okres spłaty aż 35 lat.
PKO Bank Polski
  • Możliwość obniżenia marży kredytu.
  • Finansowanie do 90% wartości nieruchomości.
  • Spłata możliwa nawet do 35 lat.

Po wysłaniu wniosku zostaje nam tylko czekać na odpowiedź banku, który wystawia nam wstępną decyzję kredytową, która oparta jest jedynie na dostarczonym przez nas formularzu. Bank nie jest jednakże tak łatwowierny i wymaga dodatkowo złożenia szeregu dokumentów, które byłyby potwierdzeniem stanu wskazanego we wniosku. Należy uzbroić się w cierpliwość, gdyż jest to najbardziej mozolny etap zaciągania kredytu. Ważnym jest aby sprawnie skompletować wszystkie dokumenty, ponieważ im szybciej je dostarczymy, tym prędzej otrzymamy kredyt. Dodatkowo za pośpiechem przemawiają terminy ważności niektórych zaświadczeń, niektóre z nich mają tylko jednomiesięczny termin obowiązywania i dostarczenie ich później może skutkować ponowną prośbą o uzupełnienie dokumentacji. Dodatkowo dochodzi jeszcze czas na samo sporządzenie konkretnych zaświadczeń, które jak wiemy zależą tylko od danej instytucji (np. sądu), dlatego też nie warto czekać do ostatniej chwili.

Zakres wymaganych dokumentów jest różny w każdym banku, ponadto mogą się one różnić w zależności od źródła dochodu kredytobiorcy, stanu prawnego nabywanej nieruchomości, a nawet stanu cywilnego klienta. Bank może wymagać następujących dokumentów:

  • dokumenty identyfikujące kredytobiorcę- to dokumenty świadczące o tożsamości kredytobiorcy i jego sytuacji prawnej:
    • dowód osobisty oraz drugi dokument tożsamości ze zdjęciem , np. prawo jazdy, paszport, legitymacja ubezpieczeniowa);
    • w przypadku intercyzy - umowa w formie aktu notarialnego stwierdzającą rozdzielność majątkową;
    • w przypadku separacji czy rozwodu małżonków - prawomocne orzeczenie sądu potwierdzające taki stan rzeczy.
  • dokumenty identyfikujące dochody- banki wymagają różnych dokumentów mówiące o dochodach kredytobiorcy w zależności źródła dochodu. Są to:
    • w przypadku umowy o pracę- zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości uzyskiwanego przez kredytobiorcę dochodu;
    • działalność gospodarcza- zaświadczenie o nr REGON, NIP wpisie do KRS, zaświadczenia z ZUS i US o niezaleganiu z podatkami/składkami, dokumenty o dochodach;
    • umowy cywilnoprawne- kopie umów ostatni rok, PIT, wyciąg z rachunku;
    • inne dodatkowe dokumenty- wyciągi z konta, świadectwa pracy, roczne zeznanie podatkowe.
  • dokumenty identyfikujące nieruchomość- to dokumenty świadczące o sytuacji prawnej nieruchomości oraz jej zabezpieczenia. Rodzaj dokumentów zależy od rynku, na którym nabywamy mieszkanie:
    • dom pod lupą
    • rynek pierwotny:
      • umowa przedwstępna z deweloperem,
      • odpis z księgi wieczystej gruntu, na którym stoi nieruchomość,
      • dokumenty dotyczące dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej (KRS),
      • prawomocna decyzja o pozwolenie na budowę,
      • pozwolenie na użytkowanie lub potwierdzenie przyjęcia budynku do użytkowania bez zastrzeżeń przez właściwy urząd,
      • promesa z banku o bezobciążeniowym zwolnieniu hipoteki, jeśli budowa została już zakończona,
      • kopie pełnomocnictw osób reprezentujących dewelopera (gdy nie figurują w KRS).
    • rynek wtórny:
      • umowa przedwstępna nabycia nieruchomości,
      • odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla mieszkania lub domu,
      • dokumenty potwierdzające posiadanie praw do nieruchomości przez zbywcę,
      • zaświadczenie ze spółdzielni o otrzymaniu przydziału oraz zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami, w przypadku, gdy nieruchomość stanowi własność spółdzielni mieszkaniowej.
  • dokumenty dotyczące innych zobowiązań- to wszelkie dokumenty mówiące o posiadaniu stałych zobowiązań finansowych, które mają wpływ na budżet domowy, np:
    • inne umowy kredytu,
    • umowy sprzedaży ratalnej,
    • dowody świadczące o posiadaniu karty kredytowej i limitów odnawialnych na koncie.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości- przed czy po złożeniu wniosku?

Banki w większości przypadków wymagają przedstawienia umowy przedwstępnej. Co to jest? Jest to wstępna umowa ze sprzedającym nieruchomość, która "zaklepuje" nam dane mieszkanie, jest to gwarancja dokonania przez nas zakupu w najbliższym czasie. Na takiej umowie zyskuje przede wszystkim sprzedawca oraz sam kredytobiorca, a zawarta może zostać pod postacią zwykłej umowy cywilnoprawnej, a także u notariusza. Dlaczego umowa przedwstępna jest wymagana przez bank? Ponieważ pozwala ocenić przyszłego kredytobiorcę nie tylko pod względem możliwości spłaty kredytu zaciągniętego na wspomnianą nieruchomość, ale również ze względu na samo podejście klienta do przedsięwzięcia- dokument ten jest potwierdzeniem chęci klienta, o kredycie myśli "na poważnie" i zależy mu na zakupie tego konkretnego mieszkania.

Co zrobić w przypadku, gdy zbywający z różnych względów zwleka z zawarciem z nami umowy przedwstępnej, a bank takowej wymaga? Niektóre banki zamiast umowy mogą wymagać jedynie dokumentów dotyczących nieruchomości. Zamiast aktu notarialnego (pełnej umowy przedwstępnej) można przedłożyć, np. oświadczenie zbywcy o woli sprzedaży mieszkania lub akt notarialny potwierdzający własność zbywcy. Jeżeli natomiast zbywcą jest deweloper, wymagana jest przynajmniej umowa rezerwacyjna lub niepodpisany draft umowy przedwstępnej, wtedy ostateczną umowę przedwstępną można przedłożyć w późniejszym terminie. Należy pamiętać jednak, że bank może nie zgodzić się na dołączenie wcześniej wymienionych "zamienników"- wszystko zależy od polityki banku.

Analiza banku i podjęcie decyzji kredytowej

Po złożeniu w banku wszystkich wymaganych dokumentów, analitycy bankowi przystępują do oceny zdolności kredytowej klienta oraz stanu prawnego samej nieruchomości. Wprawdzie sam kredytobiorca nie bierze bezpośredniego udziału w analizie, jednakże poznanie procedury przyznania kredytu mieszkaniowego z perspektywy banku pozwala lepiej przygotować się do kolejnych kroków.

Analizę bankową jaką przechodzi każdy klient pragnący uzyskać kredyt mieszkaniowy można podzielić na trzy główne etapy. Są to:

  • analiza prawna nieruchomości,
  • analiza rzeczoznawcy,
  • analiza ekonomiczna.

klucze do nowego mieszkaniaAnaliza prawna nieruchomości to sprawdzenie danej nieruchomości pod kątem faktycznego stanu prawnego. Analiza ta ma na celu upewnienie się, że dana nieruchomość może zostać nabyta przez kredytobiorcę, a klient w razie kłopotów ze spłatą kredytu może mieć w przyszłości "plan awaryjny" w postaci posiadania praw do rzeczy będącej zabezpieczeniem nieruchomości. Bank sprawdza dokumenty takie jak księga wieczysta, akt notarialny nabycia, dokumenty związane z ewidencją gruntów i budynków oraz umowę przedwstępną. W przypadku gdy zabezpieczeniem jest dodatkowo inna nieruchomość (np. wcześniej nabyte mieszkanie), banki również biorą ją pod uwagę w swojej analizie.

Analiza rzeczoznawcy polega na ustaleniu rzeczywistej ceny nabywanej nieruchomości na wolnym rynku i porównaniu jej z ceną widniejącą na umowie przedwstępnej czy innych dokumentach. Banki w ten sposób sprawdzają, czy przypadkiem wartość nieruchomości nie jest sztucznie zawyżana w celu uzyskania wyższego kredytu. Na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę bank ustala kwotę kredytu jaką może na dane mieszkanie zaproponować, jednocześnie decyduje o tym, czy dana nieruchomość może być jej zabezpieczeniem.

Analiza ekonomiczna jest to ocena zdolności kredytowej kredytobiorcy. Bankowy analityk bierze pod uwagę zarobki klienta oraz jego stałe zobowiązania i obciążenia, tym samym stara się ustalić czy dana osoba będzie w stanie bez problemu spłacać zaciągnięty kredyt. Sprawdzana jest również historia wnioskodawcy w BIK (Biurze Informacji Kredytowej), czyli informacje odnośnie wcześniejszych zobowiązań, a dokładniej czy klient nie miał problemów z ich spłatą. Oprócz samych dochodów i BIKu, bank bierze pod uwagę również czynniki takie jak wiek kredytobiorcy, wykonywany zawód, stan majątku, stan cywilny, itp.

W oparciu o oceny analityków bankowych i rzeczoznawcy, bank podejmuje decyzję kredytową, która określa ostateczne warunki umowy bądź też odmawia jej zawarcia. Klient może otrzymać następujące odpowiedzi:

  • pozytywna-
  • pozytywna z warunkami,
  • negatywna,
  • negatywna z warunkami.

Co oznacza każda z decyzji? Co do odpowiedzi pozytywnej i negatywnej nie ma większych wątpliwości- decyzja pozytywna oznacza udzielenie kredytu na warunkach o jakie ubiegał się klient, natomiast decyzja negatywna oznacza kategoryczną odmowę, przy czym należy pamiętać, że bank nie ma obowiązku uzasadniać dlaczego odmówił. Pozostają jeszcze decyzje podjęte z warunkami. Decyzja pozytywna z warunkami jest jak najbardziej przychylna dla klienta, jednakże bank wymaga dostarczenia dodatkowych dokumentów, a w przypadku ich niedostarczenia umowa nie dochodzi do skutku. Najrzadszą decyzją podejmowaną przez banki jest decyzja negatywna z warunkami, która co prawda oznacza odmowę udzielenia kredytu, jednakże tylko ze względu na proponowane przez klienta warunki. Bank może zaproponować zmianę pewnych cech kredytu, np. zmniejszenie jej kwoty, wykupienie dodatkowego ubezpieczenia lub wybór tańszej nieruchomości. Jeżeli kredytobiorca zdecyduje się na zmianę warunków na te proponowane przez bank, wtedy aplikacja zostaje rozpatrzona ponownie z szansą, iż kredyt zostanie w końcu przyznany.

Jeżeli nie jesteśmy zadowoleni z odpowiedzi banku, istnieje możliwość wnioskowania o złożenie wyjaśnienia. Niestety trzeba mieć na uwadze to, iż bank nie jest w żaden sposób zobligowany do tłumaczenia się z podjętej decyzji i zwyczajnie może zignorować naszą prośbę.

Otrzymanie decyzji kredytowej jest to ostateczny czas na jakiekolwiek negocjacje z bankiem. Jako kartę przetargową warto jest wykorzystać decyzje kredytowe otrzymane od innych banków, oczywiście jeżeli składaliśmy kilka wniosków i takowe otrzymaliśmy. Przedstawienie twardych dowodów na lepsze warunki u konkurencji może być bodźcem do starania się o klienta, dzięki czemu będziemy mieli możliwość wynegocjowania lepszych warunków (np. niższej marży). Wiadomo jednak, że tylko do pewnych granic.

Spełnienie warunków zawartych w decyzji kredytowej i podpisanie umowy

Jesteśmy już na dobrej drodze do uzyskania kredytu otrzymaliśmy pozytywną decyzję od banku. Co teraz? Jeżeli bank wymaga dostarczenia dodatkowych dokumentów, to warto się pospieszyć, gdyż decyzja kredytowa posiada swój termin ważności, który zależy od banku (nie dłuższy niż trzy miesiące). Niedotrzymanie owego terminu może skutkować nawet cofnięciem decyzji o przyznanie kredytu, w najlepszym wypadku nałożeniem na kredytobiorcę kary pieniężnej.

Zakładamy jednak najbardziej przychylny dla nas scenariusz i nie mieliśmy kłopotów z dostarczeniem dokumentów. Spełniliśmy wszelkie dodatkowe wymagania. Jednym z ostatnich, jednakże nie ostatnim, krokiem jest podpisanie umowy kredytu. Nareszcie... mogłoby się wydawać. Niestety wciąż czekają nas formalności.

podpisanie dokumentów- kredyt mieszkaniowyDecyzja kredytowa zawiera wszelkie najważniejsze zapisy, które pojawiają się również w umowie, jednakże mogą one się nieznacznie różnić, dlatego też warto jest przeznaczyć na czytanie ostatecznej umowy wystarczająco dużo czasu. W razie rozbieżności warunków zawartych w decyzji i umowie należy je zgłosić pracownikowi banku, który sporządzi odpowiednią korektę. Pośpiech jest naszym najgorszym wrogiem, zabrania się podpisywania umów bez jej przeczytania! Nie warto jest wierzyć jedynie zapewnieniom pracownika, ponieważ ostatecznie wiążącą jest dla nas jedynie zawarta umowa. Nie musimy podpisywać jej przy pierwszym podejściu- z pewnością bank zaproponuje zapoznanie się z nią na spokojnie w domu, na podpisanie umowy mamy kilkanaście dni, najdłużej miesiąc. Nie można zapomnieć o dołączonych do umowy załącznikach, które są nie mniej istotne dla kredytu. Jeżeli mamy jakiekolwiek wątpliwości co do warunków zawartych w umowie bądź zwyczajnie nie rozumiemy pewnych zapisów, nie bójmy się pytać, ponieważ niewiedza może szkodzić. Warto zgłosić się do doradcy finansowego, który rozwieje nasze wątpliwości, bo być może będziemy mieć większe zaufanie do niezależnego źródła wiedzy.

Zaciągnij porady u doradcy finansowego poprzez formularz kontaktowy.

Jeżeli w pełni zgadzamy się z treścią umowy to podejmujemy decyzję i podpisujemy umowę. Od tej chwili jesteśmy szczęśliwymi posiadaczami kredytu mieszkaniowego, choć określenie "szczęśliwy" i "kredyt" niekoniecznie idą ze sobą w parze. W każdym razie perspektywa posiadania własnego mieszkania właśnie staje się realna.

Uruchomienie kredytu mieszkaniowego

Jeżeli klient uważa, że od razu po podpisaniu umowy otrzyma bez problemu pieniądze, jest w błędzie. Niestety uruchomienie kredytu w wielu przypadkach staje się co najmniej problematyczne. Przede wszystkim należy dopełnić pewnych warunków nadmienionych w umowie, do których należy najczęściej:

  • złożenie wniosku o wypłatę kredytu lub transzy (w zależności od zawartej umowy),
  • podpisanie oświadczenia o ponoszeniu ryzyka zmiennej stopy procentowej i ryzyka zmiany cen rynkowych zabezpieczenia kredytu
  • zawarcie umowy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych i dokonanie cesji praw na bank,
  • zawarcie umowy ubezpieczenia na życie z cesją na bank,
  • udokumentowanie wniesienia wkładu własnego,
Niekiedy banki wymagają dodatkowo zakupu innych produktów i dochowania wymagań z nimi związanych, m.in.:
  • podpisanie umowy rachunku bankowego wraz z pełnomocnictwem do dysponowania wspomnianym rachunkiem, jeżeli przeznaczony jest on do obsługi kredytu (automatyczne pobieranie raty kredytu),
  • regularne zasilanie rachunku bankowego określoną kwotą/wynagrodzeniem,
  • udzielenie pełnomocnictwa do podpisania umowy ubezpieczenia na życie/nieruchomości, w przypadku gdy bank narzuca konkretną ofertę towarzystwa ubezpieczeniowego.
  • Głównym celem wypłaty kredytu jest nabycie praw do danej nieruchomości. Bank w określonym w umowie czasie, już po wypłacie kredytu, będzie wymagał od nas dostarczenia dokumentów poświadczających nabycie mieszkania czy domu i prawa do jego użytkowania.

    Wypłata kredytu mieszkaniowego w transzach

    W przypadku zawarcia umowy kredytu na zakup mieszkania na rynku pierwotnym (u dewelopera), celem kredytowania może być nie tylko zakup nieruchomości, ale również jej wykończenie. W takim wypadku kredyt zostaje wypłacony w transzach. Warunki wypłaty pierwszej transzy i jej cel są identyczne jak w przypadku nabycia nieruchomości na rynku wtórnym, jednakże w razie wypłaty drugiej transzy dochodzą dodatkowe warunki takie jak:

    • złożenie wniosku o wypłatę drugiej transzy,
    • dostarczenie dokumentów dotyczących nabycia praw do nieruchomości (wypis aktu notarialnego).
    Celem wypłaty drugiej transzy jest wykończenie nieruchomości, więc bank w określonym czasie dokonuje oceny zaawansowania prac poprzez przeprowadzenie inspekcji. Najczęściej polega ona na wizycie przedstawiciela banku lub rzeczoznawcy i udokumentowaniu inwestycji (złożenie raportu, wykonanie zdjęć). Niekiedy kredytobiorca we własnym zakresie ma obowiązek wykonać owe fotografie.

    Należy podkreślić, iż kredyt może być wypłacony w kilku transzach, nawet 3-4, jednakże dotyczy to przede wszystkim kredytów zaciąganych w celu budowy domu. W takim wypadku transze mogą zostać wypłacane w następujących okresach:

    • 10% kwoty kredytu- podpisanie umowy deweloperskiej,
    • 15%- stan zerowy nieruchomości,
    • 20%- stan surowy otwarty,
    • 20% stan surowy zamknięty,
    • 25%- wykonanie elewacji
    • 10%- uzyskanie prawomocnego pozwolenia na użytkowanie nieruchomości,

    Decydując się na kredyt wypłacany w transzach należy wziąć pod uwagę karencję w spłacie takiego kredytu. Czym jest karencja? Jest to okres, w którym spłacane są tylko odsetki, część kapitałowa raty zostaje pominięta. Wbrew pozorom może to być zjawisko pozytywne zarówno dla kredytobiorcy, jak i samego banku. Raty kredytu dzięki odroczeniu spłaty kapitału są odpowiednio niższe, co ma duże znaczenie w przypadku wykańczania mieszkania- niższe zobowiązanie oznacza dodatkowe środki np. na wyposażenie mieszkania. Natomiast banki stosują karencję z wygody, ponieważ problematyczna jest sytuacja, w której saldo zadłużenia rośnie (przez wypłatę transz), a jednocześnie maleje (w związku ze spłatą rat). Niestety opóźnienie spłaty kapitału wiąże się ze zwiększonym kosztem kredytu (odsetki naliczane są od kwoty zadłużenia) i wydłużeniem okresu trwania umowy, dlatego kredytobiorcy chcący szybko spłacić kredyt powinni zastanowić się, czy opłaca im się wypłata kredytu w transzach.

    W trakcie spłaty kredytu mieszkaniowego- co można zmienić?

    Kredytobiorca w trakcie spłacania kredytu ma możliwość zmiany pewnych cech kredytu, oczywiście w ramach umowy. Jeżeli napotkają nas problemy ze spłatą rat lub też pragniemy szybciej spłacić zobowiązanie, możemy wnioskować o:

      mieszkanie na pieniądzach z kredytu
    • wakacje kredytowe- jest to tymczasowe zawieszenie opłaty części kapitałowej raty na wypadek tymczasowej utraty płynności finansowej;
    • zmianę systemu spłaty rat- to dobre rozwiązanie dla tych, którzy mają problem ze spłatą wysokich początkowych rat malejących. Bank daje możliwość zmiany na raty równe, dzięki czemu rata staje się niższa;
    • wydłużenie okresu spłaty kredytu- to typowe rozwiązanie dla chcących obniżyć ratę kredytu, jednakże tylko w przypadku, gdy decydujemy się na zaciągnięcie kredytu na krótszy okres niż ten proponowany przez bank;
    • refinansowanie kredytu- jest to przekazanie naszego kredytu dla innego banku, który może zaproponować korzystniejsze warunki spłaty zadłużenia. Sprawdź czy opłaca się refinansować kredyt;
    • konsolidację zobowiązań- to połączenie wszystkich istniejących zobowiązań w jedną ratę, która zwykle okazuje się niższa. Jest to rozwiązanie przeznaczone dla klientów, którzy dodatkowe zobowiązania zaciągnęli już po podpisaniu umowy kredytu;
    • rezygnację z usług dodatkowych- jeżeli bank wymaga utrzymania produktu cross-sell tylko przez określony czas od podpisania umowy, warto jest skorzystać z prawa do rezygnacji z niepotrzebnych usług, które tylko pochłaniają pieniądze.
    • skrócenie okresu kredytowania- w przypadku, gdy klient może pozwolić sobie na spłatę wyższej raty, bank na wniosek może podwyższyć ratę kredytu (części kapitałowej);
    • wcześniejszą spłatę kredytu- jest to rozwiązanie dla klientów, którzy otrzymali nagły zastrzyk gotówki, który jest wystarczający na spłatę całości zadłużenia. Bank czasami pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu w pierwszych 2-3 latach lub nawet do końca trwania umowy.
    • Po spłacie kredytu mieszkaniowego

      Spłata całości zadłużenia nie wiąże się generalnie z jakimkolwiek pisemnym zakończeniem umowy. Umowa kredytu kończy się wraz ze spłatą ostatniej raty, klient nie jest zobowiązany do jakichkolwiek dodatkowych formalności. Niekiedy jednak warto udać się do banku i potwierdzić spłatę kredytu oraz pobrać dwa dokumenty:

      • zaświadczenie o spłaceniu kredytu,
      • zgoda wierzyciela hipotecznego na wykreślenie hipoteki,
      Są to dokumenty, które nie są konieczne do zakończenia umowy, a które jednak warto mieć. Dlaczego? Zaświadczenie o spłaceniu kredytu jest przydatne w przypadku błędu BIKu i niewykreślenia naszego kredytu z bazy danych, owe zaświadczenie będzie dowodem na czystą historię zadłużeń. Z kolei zgoda wierzyciela hipotecznego na wykreślenie hipoteki może być przydatna w przypadku, gdy chcemy wykreślić wierzytelność z księgi wieczystej. Co prawda w większości przypadków wystarczy zaświadczenie o spłaceniu kredytu, jednakże dołączenie drugiego dokumentu nadal jest w dobrej praktyce.

      Należy pamiętać o tym, że umowa kredytu kończy się wraz ze spłatą zadłużenia, jednakże wykreślenie hipoteki nie następuje z urzędu. Wygaśnięcie zobowiązania ciągnie za sobą wygaśnięcie hipoteki, jednakże jej całkowite wykreślenie następuje tylko na wniosek osoby zainteresowanej, czyli właściciela nieruchomości, dlatego warto jest zgłosić się do sądu samodzielnie.

      Kredyt mieszkaniowy- długa droga do wymarzonego mieszkania

      Proces uzyskania kredytu mieszkaniowego jest niezwykle żmudny i pracochłonny. Kredytobiorca musi uzbroić się w cierpliwość, działać skrupulatnie i sprawnie. W takcie trwania całego procesu niejeden z nas pomyśli pewnie "i na co mi to było", a po drodze znienawidzi wszystkie banki i instytucje związane z kredytem. Na szczęście wszelkie wątpliwości zostaną rozwiązane w momencie gdy wprowadzimy się do wymarzonego mieszkania. Będzie to największa nagroda za włożony wysiłek.

    Przeczytaj też

    Kredyt konsolidacyjny

    Kredyt konsolidacyjny Każdy konsument prędzej czy później będzie miał do czynienia z jakimkolwiek rodzajem kredytu- będzie musiał kupić lodówkę na raty, zaciągnąć kredyt hipoteczny, spłacić kartę kredytową czy też po prostu wziąć pożyczkę. Nie ma zbyt dużego problemu jeżeli ma na swoim koncie tylko jedno zobowiązanie. Co...

    Wybieramy kredyt mieszkaniowy

    Wybieramy kredyt mieszkaniowy Decyzja już podjęta- bierzemy kredyt mieszkaniowy. Sprawdziliśmy swoją zdolność kredytową, wybraliśmy wymarzone mieszkanie, czy też idealne miejsce na nowy dom. Co teraz? Na rynku istnieje wiele różnych ofert kredytu mieszkaniowego, banki bombardują nas kolejnymi promocjami i okazjami. Który produkt...

    Co to BIK oraz KRD?

    Marzy ci się nowy samochód lub zagraniczne wakacje? A może po prostu potrzebujesz drobnej pożyczki, która podreperuje twoje finanse tylko w tym miesiącu? Uważaj… to zadanie może nie być wcale takie proste. Chociaż możliwości kredytów bankowych i drobnych pożyczek w chwilówkach jest wiele, podmi...

    Faktoring- co to jest?

    Faktoring- co to jest? Faktoring to obok leasingu i kredytu coraz popularniejszy sposób na pozyskanie funduszy dla firmy. Dla zakładających i prowadzących działalność gospodarczą, dostęp do środków finansowych ma zasadnicze znaczenie. Nie tylko ze względu na realizację bieżących zleceń, ale również dla rozwoju firmy. Cora...